Wie passt das zusammen?
Ja, ganz sicher! Als DEKRA Sachverständiger bin ich gesetzlich verpflichtet, die Immobilienbewertung zu Marktpreisen vorzunehmen. Der Immobilienmakler ist Marktkenner. Bei ihm treffen Angebot und Nachfrage des Immobilienmarktes zusammen. Deshalb ist die Doppelfunktion Immobilienmakler und ausgebildeter Immobiliensachverständiger die ideale Kombination. Die marktorientierte Immobilienbewertung bildet auch die objektive Basis für Kauf- oder Verkaufsverhandlungen.
- weisungsfrei- unabhängig- gewissenhaftund haben . . . - Schweigepflicht- Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichtund müssen . . . - die Aufgabenerfüllung unparteiisch vornehmen- die Aufgabenerfüllung persönlich erledigen- erklären, dass ein Haftungsausschluss und eine Haftpflichtversicherung besteht- an Fortbildungs- und kontinuierlichem Erfahrungsaustausch teilnehmen
Im Baugesetzbuch wird die Verkehrswertermittlung wie folgt benannt: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Dieses gilt für alle Immobilien und Grundstücke, wie bebaute Grundstücke, also Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büro-Objekte, Bauernhöfe, Industriegebäude, sonst. Häuser, aber auch für Bauplätze und andere unbebaute Grundstücke. Umgangssprachlich wird häufig von Immobilienschätzung oder von Schätzung eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Gebäudes gesprochen. Auch sind Begriffe wie Gebäudewert, Hauswert, Wohnungswert oder Kaufwert, als Umschreibung für den Wert einer Immobilie durchaus gebräuchlich. Vom Gesetzgeber wurden jedoch relativ genaue Vorgaben für die Immobilien-Wertermittlung vorgeschrieben. Zur Ermittlung des Marktwertes (anderer Begriff für den Verkehrswert) stehen dem Sachverständigen mehrere Methoden und Hilfsmittel für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zur Verfügung. Diese sind weitgehend direkt oder indirekt in der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert. Diese Verordnung legt die Grundzüge für die Ermittlung fest. Sie dient vor allem den Gutachterausschüssen zur Herleitung der Bodenrichtwerte, den Sachverständige für die Immobilienwertermittlung, sowie Banken und Versicherungen als Rechtsgrundlage zur Wertermittlung. Im Wesentlichen werden drei Wertermittlungsverfahren angewendet:
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Verkehrswert aus den Kaufpreisen von Grundstücken, die bezüglich ihrer Wert beeinflussenden Merkmale (z.B. Lage, Baujahr und Größe des Gebäudes, Bauart und Ausstattung) mit dem Wertermittlungsobjekt hinreichen übereinstimmen (§ 15 Abs.1 ImmoWertV)In der Rechtsprechung wird dem Vergleichswertverfahren eine Vorrangigkeit beigemessen wenn wesentliche wertbeeinflussende Merkmale wie Baualtersgruppe, Ausstattung und Zustand dem Bewertungsobjekt ähnlich sind.Der Bodenwert ist in der Regel auch nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln.
(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert von dem Wertgutachter aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen (von z. B. auch Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern oder Reihenhäusern) ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen. (2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.
Das Ertragswertverfahren wird überwiegend verwendet, wenn der aus einem bebautem Grundstück marktüblich erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung für den Wert des Grundstücks ist. (§ 17 Abs.1 ImmoWertV) Besonders bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und gewerblich oder gemischt genutzten Grundstücken findet dieses Verfahren seine Anwendung.
(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden. (2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt1. aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder2. aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren). Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann. (3) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen (§ 18 Absatz 1) innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen.
Das Sachwertverfahren wird in der Regel angewendet, wenn es für die Werteinschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind.Dieses kann z.B. bei selbst genutzten, Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, bei landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden zutreffen, und auch bei Infrastruktureinrichtungen zutreffen.
(1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen. (2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln. (3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden.Diese Verfahren sind grundsätzlich als gleichwertig anzusehen.
Sie möchten Ihr Haus/Wohnung/Grundstück oder Anwesen, auch landwirtschaftliches Anwesen verkaufen und können nur schlecht einschätzen, welchen Wert denn das Eigentum darstellt, so erstellen wir entsprechendes Kurzgutachten. Dieses wird bei vielen meiner Sachverständigenkollegen mit Argwohn betrachtet. Jedoch sehe ich dies als hilfreiches Instrument zu einem bezahlbaren Preis und es müssen kein vierstelliger Betrag für ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten ausgegeben werden. Oftmals wird der Fehler gemacht, das eigene Haus höher als das des Nachbars, der es im letzten Jahr für Preis XX verkauft hat, einzuschätzen. Dies ist zwar verständlich, jedoch ist nicht ein einziges Objekt mit irgendeinem anderen identisch und somit nicht vergleichbar. Feststellen möchte ich ausdrücklich, dass ein Kurzgutachten kein verwertbares und anerkanntes Dokument gegenüber Behörden, Versicherungen, Banken und dem Finanzamt ist. Es geht lediglich darum, eine grobe Einschätzung des zu ermittelten Wertes einer Immobilie zu erfahren.
- Grundbuchauszug- Flurkarte / Lageplan- Erschließungsbeitragsbescheinigung- Auskunftsmitteilung der Gemeinde (z.B. zu § 42 Abs. 10 BauGB)- zusätzlich bei bebauten GrundstückenTeilungserklärung- Bauzeichnung, Pläne Maßstab 1:100- Baugenehmigung- Objektfotos- Baubeschreibung- Berechnung des umbauten Raumes- Berechnung der Nutzflächen / Wohnflächen- Versicherungspolice der Brandversicherung- Betriebsgenehmigungen / Konzessionen- Auflistung besonderer Betriebseinrichtungen- Flächen-, Auslastungs- und Umsatzangaben
- Kaufvertrag- Bodengutachten / Baugrunduntersuchung- Gebäudedaten- Baukostenaufstellung / Kostenvoranschlag- Einheitswertbescheid / Bescheid Erbschafts– bzw. - Schenkungssteuer- Mietverträge / Protokolle der - Eigentümerversammlung- ältere Wertermittlung, Standortanalysen / - -Branchenberichte
Da ich bundesweit Gutachten erstelle und mit einem bundesweiten Netzwerk an Sachverständigen zusammenarbeite, erhebe ich bundesweit keine Fahrtkostenauslagen. Bei nahezu 100% aller Privataufträge vereinbare ich, nach Konkretisierung des Auftrages, ein Pauschalhonorar auf der Grundlage der HOAI.Ich bin der Meinung, dieses ist die fairste Vorgehensweise, so wissen Sie, was Sie bezahlen müssen, ich, was ich erhalte. Im Kern könnte man/frau zur HOAI sagen, je höher ich schätze, umso mehr hätte ich verdient. Diese Vorgehensweise erscheint mir jedoch unlogisch, da ja der Verkehrswert (unparteiisch, unabhängig, neutral, objektiv und ohne persönliches Interesse) ermittelt werden soll und nicht das Honorar durch eine hohe Bewertung erhöht werden soll.Also Vorsicht bei Angeboten rein nach HOAI, nach Stunden (dann kann sich der/die Sachverständige ja Zeit lassen), Grundhonorar zzgl. Prozent oder Promilleangaben, (so arbeiten im Übrigen recht häufig die Gutachterausschüsse), denn da wissen Sie ja nie, was Sie später zahlen müssten.Für ein Kurzgutachten bei in Kürze anstehendem Verkauf berechne ich einen Pauschalbetrag von 249 EUR inkl. gesetzlicher MwSt.
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